@M-soft:

1. Powinieneś sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości. Jak nie chcesz się tym zajmować zleć to notariuszowi.
2. Umowę podpisujesz u notariusza i to on dba o bezpieczeństwo transakcji, oraz zapłacenie podatków, jednak z tym bywa różnie. Nieruchomość staje się twoja w momencie podpisania aktu. Jest w naszym prawie luka i nie ma znaczenia, czy za nią rzeczywiście zapłaciłeś, w akcie może być, że tyle a tyle zapłacisz w ciągu x dni. Czy jest jakiś wałek niestety dowiesz się ostatecznie dopiero w momencie kiedy notariusz wpisze Cię za pośrednictwem sądu jako właściciela księgi wieczystej (ma na to 14 dni).
3. Ważne jest też czy kupowana przez Ciebie nieruchomość ma własną księgę wieczystą, czy jest współwłasnością.

@M-soft: Poniżej lista dokumentów, które musisz żądać od sprzedawcy, żeby być o tyle o ile pewnym transakcji:

1. Odpis z księgi wieczystej - sprawdzasz kto jest właścicielem i czy jest w kw, czy nie ma hipoteki, innych obciążeń
2. Poproś o akt nabycia nieruchomości przez obecnego posiadacza - żeby ustalić np. służebności albo prawo pierwokupu, które może nie być ujawnione w księdze, a mimo to być skutecznym
3. Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach na utrzymanie budynku (co byś nie kupił cuda z długiem)
4. Zaświadczenie o meldunku - bardzo ważna kwestia! Jeśli zameldowani są tylko właściciele i ich dzieci, to raczej spoko - w akcie notarialnym zażądasz zgody na egzekucję w postaci eksmisji, jak się nie wyprowadzą, ale jeśli tam jest wpisany wujek, ciotka, stado cyganów lub co najgorsze babcia/dziadek to powinno zapalić Ci się czerwone światełko. Może jest umowa dożywocia i kupując nieruchomość będziesz musiał utrzymywać takiego dziadka.Ponadto mogą być tam przecież wpisani najemcy - a w kilku przypadkach najem przechodzi na nabywcę więc też nieciekawie dla Ciebie.

Od strony formalnej dużo zależy od tego za co kupujesz nieruchomość. Czy za środki własne, czy z kredytu. Jest to ważne o tyle, że takie kwestie trzeba będzie ustalić w umowie. Jeśli np. oczekujesz na kredyt warto podpisać umowę przedwstępną żeby ktoś Ci sprzed nosa nie zwinął nieruchomości.

Umowa sprzedaży nieruchomości dla swojej ważności potrzebuje aktu notarialnego. Jeśli niczego innego nie ustalicie właścicielem staniesz się z chwilą podpisania umowy. Do notariusza najlepiej iść na początku tygodnia. Jak ktoś proponuje piątek wieczór lub sobotę to trzeba się zastanowić dlaczego. (Może próbować kręcić wałek, przez weekend w tym kraju nic nie działa, notariusz wyśle do sądu wieczystoksięgowego dane o zmianie właściciela w poniedziałek tak samo jak inni notariusze, gdyż ta sama osoba sprzedała w piątek wieczór i sobotę tę samą nieruchomość kilku osobom i jest klops).

Co do zasady jednak nie zakładaj, że chcą Cię oszukać, ale miej się na baczności. Księga wieczysta, osoby zameldowane oraz brak zalegania z długami to podstawa, bez której może się źle skończyć. W razie wątpliwości, pytań, albo jakiś dokładniejszych wskazówek - pytaj śmiało ;)

@Paralotnia:

Jeśli niczego innego nie ustalicie właścicielem staniesz się z chwilą podpisania umowy.

Zdaniem notariusza który dla mnie sporządzał akt nie da się inaczej w Polsce sprzedać nieruchomości. Tzn. zawsze stajesz się właścicielem w momencie podpisania umowy, nieważne czy płacisz od razu czy później. Wielu sprzedających dlatego boi się sprzedawać, bo ktoś może podpisać akt notarialny, ale nie wywiązać się z niego i nie zapłacić. Brak zapłaty nie powoduje nieważności sprzedaży, tylko daje roszczenie w stosunku do osoby, która zakupiła nieruchomość, a z dochodzeniem takich roszczeń bywa trudno.

@GeraltRedhammer: jak się nie da? Zawsze można podpisać umowę zobowiązującą do sprzedaży i dopiero później rozporządzającą, ponadto ustanawiając odrębną własność lokalu wymaga się wpisu do kw, bez niego właścicielem nie będziesz. Jak się chce to wszystko się zrobi. Jasne, że płatność nie ma nic do rzeczy, dlatego sprzedający raczej żąda żeby kupujący poddał się egzekucji (777kpc) żeby móc wyegzekwować pieniądze, choćby i z egzekucji sprzedanej nieruchomości

@Paralotnia

Zawsze można podpisać umowę zobowiązującą do sprzedaży i dopiero później rozporządzającą

Tak, ale nadal nie chroni to sprzedającego, jeśli kupujący po podpisaniu aktu nie zapłaci.

ponadto ustanawiając odrębną własność lokalu wymaga się wpisu do kw, bez niego właścicielem nie będziesz.

Tak tylko, że wpis jest dokonywany przez notariusza po podpisaniu umowy rozporządzającej i nie można tego cofnąć.

kupujący poddał się egzekucji (777kpc) żeby móc wyegzekwować pieniądze, choćby i z egzekucji sprzedanej nieruchomości

O tym właśnie piszę. Umowa jest ważna nawet jak nie doszło do zapłaty. Nie da się jej unieważnić z tego powodu tylko trzeba walczyć za pomocą komornika.

@Paralotnia: Wielkie dzięki, wiedziałem że można liczyć na Ciebie :] @GeraltRedhammer: Z tego co pamiętam coś tam nie tak dawno kupowałeś, także Twoje doświadczenie też się przyda :]

Teraz to ja Panowie wiem mniej więcej o co się rozbijam, w razie czego wiem gdzie Was szukać :] Jeszcze raz dzięki.

@GeraltRedhammer: ale ja nigdzie nie piszę o ochronie sprzedawcy. Nigdzie z umowy sprzedaży nie wynika, że dla jej ważności potrzebna jest zapłata, więc w sumie nie wiem o co chodzi w tej dyskusji.

Jeśli zastanawiasz się nad sposobem zabezpieczenia sprzedawcy w takim wypadku to moim zdaniem najlepszy jest rachunek powierniczy. Zakłada się konto w banku X i kupujący wpłaca pieniądze jednocześnie upoważniając sprzedającego, że jeśli pojawi się w banku z aktem notarialnym to bank wyda mu wpłaconą kwotę.

@Paralotnia: To się nie zrozumieliśmy. chodziło mi o to, że zasugerowałeś, iż można ustalić inaczej pisząc:

Jeśli niczego innego nie ustalicie właścicielem staniesz się z chwilą podpisania umowy. Więc zastanawiałem się, czy przypadkiem notariusz nie udzielił mi nieprawdziwej informacji.